不動產價格估算

房地產價格簡單以動態與靜態的價格區分:

  • 動態：市場實際買賣結果的成交價，簡稱市價，價格具有市場性，經由市場機制，交易雙方接受的價格。
  • 靜態：指的是所謂的估價，除了育買賣交易為目的具有市場性的房屋價格之外，以權利擔保或其他目的，可能不具市場性的財產價值，也會需要估算。依估價的動機和目的之不同，也可能會得到不同的計價結果。

房地產市場的景氣變化，屬於總體性經濟環境的波動變化，它在價格波動的循環模式，會以固定方式呈現，漲時是由「市區先漲、郊區後漲」；；跌時是由「郊區先跌、市區後跌」；

房價　= 成本價值 + 附加價值
(成本價值 = 地價 + 建築成本 + 利潤 + 資本利息)
(附加價值 = 個人喜好 + 區域條件 + 融資功能+ 安全感)

影響價格因素

  1. 貸款融資比率：房地產融資條件越寬鬆，市場取得房地產難度越低，房價也會相對越高。
  2. 房貸利率：購屋利息很低，買屋比租屋划算，有較多人想要擁有房屋。
  3. 安全感：治安惡化、天災不斷，資產保值的安全感較低。
  4. 價格高低取決於供給與需求的數量，待售的餘屋（建商手上的市場存貨）可供市場行情判斷供需情形。

不動產估價方法

  1. 成本法：
    • 重建成本：依照相同建材與施工方法重新建築所需費用。
    • 重置成本：以估價當時之建築材料與建材，重新建造與估價標的相同不動產所需費用。
  2. 比較法：以同一個供需圈或鄰近地區相同型式及用途的不動產實際的交易金額做為比較參考，調整估算該不動產價格的方法。（具有市場性的依據，實務上最常用的方法）
  3. 收益法：預估該不動產未來一年期間可創造的總收益，扣除相關成本，即為淨收益。再以淨收益除以合理的收益資本化率（如相當的租金收益率及報酬率），即為該不動產的估計價格。
  4. 土地開發成本法：以土地預計開發完成後，可供銷售總面積之總銷金額，扣除建築及管理銷售成本，即為該土地價格。

銀行對於不動產鑑價的原則：

  1. 合併鑑價：一般公寓大樓，土地持分無法單獨處分，基本上以「比較法」，調查成交訪價估算市價的合理行情，決定出每坪單價。
  2. 分別計價：土地單獨擁有，沒有設限的單一地號土地，如透天或別墅等單獨建築物，估價會將土地與建物分開來看，以「成本法」分別鑑估土地及建物的價格，再合併計價。

另外，公寓大樓附有車位的情況，也是會將房屋與車位權利分開，以「比較法」分別計算房屋與車位的價格之後，再合併計價。

價格通過「調整因素」，估價才具可信度

  1. 價格日期
  2. 面積大小
  3. 隔間狀況
  4. 使用現況
  5. 裝潢條件
  6. 臨路狀況
  7. 屋齡
  8. 公共設施
  9. 管理服務

「實價登錄」的比價參考

  1. 所揭示公開之總價和單價，屬於「靜態」價格，做為市場買賣交易目的參考，必須進一步做內容比對(車位、增建面積)，價格內含組成結構因素需要自行調整修正。
  2. 呈現過去兩、三個月的房市成交金額，與現實動態的市場價格，仍然有「時間差」。
  3. 「樣本差」會因價格異常而被剔除，主要成因是提升居家品質的改良價值，也就是裝潢價值的部分。

市場供需量價的解析

  1. 「住宅存量」：整個房地產市場存在可提供居住的住宅數量。
  2. 「宅戶數」：多少需要固定居所的家庭組成或個人獨立所實際成立的戶數。
  3. 「普通家戶數」：同一處所以家庭分子為主體之共同生活戶。
  4. 「建照執照」：可以用房地場的開工數量，做為未來房地產的新增數量。
  5. 「使用執照」：當年度已經興建完成，能夠有水、電提供居住使用的全新房屋數量。
  6. 「新婚成家」：新增宅戶數的參考。
  7. 「交通替代性」：交通動線

名詞介紹

  • 比較標的：可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及個別因素之差異進行比較之標的。
  • 近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區。
  • 類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。
  • 同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。

比較法定義、步驟

  • 情況調整：價格形成條件中有非屬一般正常情況而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況。（實務上避免使用）
  • 價格日期調整：交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標地價格日期之價格。
    • 信義房價指數
    • (內政部)住宅價格指數
    • (地方政府)住宅價格指數
    • (內政部地政司)都市地價指數
  • 區域因素調整：比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的的同一近鄰地區內之價格水準，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。
    • 發展潛力最抽象可是影響價格最大
  • 個別因素調整：就比較標的與勘估標的因個別因素所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。 （屋齡、社區規模、外觀、管理、建材)

價格調整

百分率法：影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及格別因素逐項比較，並因優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整。

案例搜集與調整注意事項

  • 正常價格
  • 同一供需圈
  • 使用性質
  • 價格日期 (1年內，沒案例可放寬2年內，注意是否作日期修正)
    區域因素or個別因素其中單一修正率>15%
    情況調整＋日期調整＋區域因素調整＋個別因素調整之總調整率>30%
    案例哪裡找
  • 實價登錄
  • 公開資訊
個別因素修正項目

  • 公寓
  • 住宅大樓
  • 商辦、廠辦
  • 店面
  • 假透天厝
  • 真透天厝
  • 素地